自2022年11月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)《實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單（第一批）》（建辦科函〔2022〕393號）以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳已陸續(xù)印發(fā)三批實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單。各地在組織機制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、法規(guī)政策與標準制定、規(guī)劃編制與實施體系、規(guī)劃與土地政策、資金保障與投融資機制、公眾參與等方面進行了有力探索。這些探索不僅為城市更新實踐提供了具體操作指南，也為理論研究提供了豐富的案例素材。為了系統(tǒng)總結(jié)和深入分析這些經(jīng)驗做法，本文將對三批清單中的內(nèi)容進行梳理，按照不同的實踐領(lǐng)域進行篩選并分類整理，以期為不同地區(qū)實施城市更新提供可復制、可推廣的經(jīng)驗做法。
1. 組織機制與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)
1.1 城市更新管理機構(gòu)建設(shè)
湖北?。何錆h市率先成立住房和城市更新局，作為市政府工作部門，其他16市（州）參照武漢市機構(gòu)、職能等組建住房和城市更新局，于2024年7月全部完成掛牌。
石家莊市：成立市政府直屬事業(yè)單位城市更新促進中心，負責擬訂城市更新規(guī)劃、計劃和建議并組織實施，推動政府投資代建項目建設(shè)和城市更新項目招商引資協(xié)調(diào)、服務等工作。
1.2 開展城市更新省級試點
浙江?。哼x取34個市（區(qū)、縣）、52個片區(qū)、72個項目開展試點，試點城市、試點片區(qū)、試點項目、試點要求各有側(cè)重。
山東省：選取34個片區(qū)開展試點，涵蓋老舊街區(qū)、老舊商圈、交通樞紐、城鄉(xiāng)結(jié)合部等多種更新片區(qū)類型。
2. 法規(guī)政策與標準制定
2.1 法規(guī)與政策制定
遼寧省、臺州市、鄭州市、石家莊市、玉溪市：出臺城市更新條例，明確了城市更新的目標、原則和實施體系，涵蓋了居住品質(zhì)提升、資源盤活、城市風貌塑造等多個方面，并提出了土地、資金、規(guī)劃等政策支持，為城市更新提供了法律和政策框架。
重慶市：制定《重慶市城市更新管理辦法》，統(tǒng)籌謀劃城市更新制度、機制和政策。明確城市更新的工作原則、工作機制、規(guī)劃計劃編制、項目實施等制度要求。
2.2 標準和導則印發(fā)
江西省：印發(fā)《江西省城市更新規(guī)劃編制指南（試行）》，建立城市更新規(guī)劃編制體系。
河北省：發(fā)布《河北省城市更新工作指南（試行）》，明確城市更新全過程工作框架。
蘇州市：印發(fā)《蘇州市城市微更新建設(shè)指引（試行）》，引導城市微更新工作。
南京市：印發(fā)《南京市既有建筑加固改造結(jié)構(gòu)設(shè)計導則（試行）》，明確既有建筑加固改造工程設(shè)計和技術(shù)審查要求。
北京市：印發(fā)《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》，明確城市更新實施方案編制技術(shù)要求。印發(fā)《北京市既有建筑改造工程消防設(shè)計指南》（2023年版），明確既有建筑修繕、建筑立面改造、內(nèi)部裝修、建筑局部改造、建筑整體改造等不同改造工程的消防設(shè)計要求。
3. 規(guī)劃編制與實施
3.1 城市體檢與更新結(jié)合
重慶市：開展城市更新專項體檢。增加更新片區(qū)人口密度、開發(fā)強度等10項城市更新專項體檢指標，輔助城市更新片區(qū)策劃和項目實施方案的編制。
天津市：建立“城市體檢發(fā)現(xiàn)問題、城市更新解決問題”的閉環(huán)工作機制。在城市體檢中增設(shè)特色指標，全面查找房屋問題，依據(jù)城市體檢結(jié)果確定老舊房屋改造任務。
寧波市：建立“街區(qū)體檢—街區(qū)策劃—意見征求—審查備案—成果公告”的工作流程。結(jié)合城市體檢，形成存量資源一張圖，并劃定55個城市更新先行片區(qū)，引導分區(qū)分類進行更新改造。
唐山市：探索片區(qū)體檢推進更新工作機制。開展老舊商業(yè)街區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)等片區(qū)體檢，確定片區(qū)更新的目標和重點，編制片區(qū)更新實施方案。
3.2 規(guī)劃體系建立
寧夏回族自治區(qū)：制定《寧夏回族自治區(qū)城市更新技術(shù)導則》，建立“專項規(guī)劃—年度實施計劃—單元（片區(qū)）策劃方案—項目實施方案”的城市更新規(guī)劃體系。
成都市：建立“市級總體規(guī)劃—區(qū)級專項規(guī)劃—單元實施規(guī)劃”的城市更新規(guī)劃體系，并編制《成都市“中優(yōu)”區(qū)域城市有機更新總體規(guī)劃》。
北京市：建立“總體規(guī)劃—專項規(guī)劃—街區(qū)控規(guī)—更新項目實施方案”的城市更新工作體系。將專項規(guī)劃作為落實總體規(guī)劃的重要手段和指導編制街區(qū)控規(guī)、更新項目實施方案的重要依據(jù)。
3.3 規(guī)劃編制
沈陽市、鄭州市、濰坊市：編制《城市更新中長期規(guī)劃》，系統(tǒng)梳理城市問題與資源，明確近遠期目標，劃定重點更新片區(qū)，細化更新策略，明確組織實施與資金籌措等保障。
南昌市：編制《城市更新建設(shè)規(guī)劃》，明確目標策略，劃定更新片區(qū)，建立項目庫，細化更新方式、功能業(yè)態(tài)、責任主體、資金籌措和實施時序等。
成都市：各區(qū)政府組織編制《更新單元實施規(guī)劃》，注重結(jié)合“收、租、購”等策略整合空間資源，加強業(yè)態(tài)運營策劃，有序引導項目實施。
煙臺市：依據(jù)煙臺市城市更新專項規(guī)劃，逐年編制《城市更新實施計劃》。將城市更新年度實施計劃完成情況列入市委重點工作“紅黃藍”考核內(nèi)容，對綜合評價較好的區(qū)市給予獎補資金傾斜。
3.4 項目實施
南京市：構(gòu)建“單元規(guī)劃—體檢評估—城市設(shè)計—特色片區(qū)—計劃儲備—方案設(shè)計—項目實施—監(jiān)督管理—常態(tài)運營”的實施體系，整體謀劃、系統(tǒng)推進城市更新。
上海市：印發(fā)《上海市城市更新項目庫管理辦法》，建立市、區(qū)兩級城市更新項目入庫管理機制，入庫項目可享受規(guī)劃、土地、融資、建管、運營等政策支持。
河南省：印發(fā)《關(guān)于做好城市更新項目謀劃儲備工作的通知》，明確城市更新項目謀劃的原則和重點，建立全省統(tǒng)一的城市更新項目管理信息系統(tǒng)。
4. 規(guī)劃與土地政策
4.1 容積率獎勵
海南省：海南規(guī)定新增300平方米以下市政和公共服務設(shè)施不計容積率，經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)開放空間可折算獎勵面積。
成都市：對城市更新項目中保留歷史建筑、工業(yè)遺產(chǎn)、額外提供公共服務設(shè)施、增設(shè)電梯消防設(shè)施等不計入容積率。
4.2 控規(guī)調(diào)整
寧波市：印發(fā)《寧波市城市更新辦法》，結(jié)合城市更新片區(qū)策劃方案開展城市設(shè)計研究，評審通過后的片區(qū)策劃方案和城市設(shè)計成果，作為控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的依據(jù)。
4.3 土地復合利用與功能轉(zhuǎn)換
北京市：印發(fā)《北京市建設(shè)用地功能混合使用指導意見（試行）》，明確用地功能混合要求，對不同實施程度的街區(qū)分別明確街區(qū)功能混合引導重點。
蘇州市：印發(fā)《蘇州市關(guān)于促進存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導意見》，支持存量建筑功能轉(zhuǎn)換，建立功能轉(zhuǎn)換正負面清單，明確在5年過渡期內(nèi)免征繳相關(guān)土地收益。
4.4 存量用地管理政策
長沙市：印發(fā)《關(guān)于加強城市更新片區(qū)土地要素保障的通知》，加強城市更新土地要素保障，明確城市更新片區(qū)（單元）內(nèi)經(jīng)營性用地可實行帶方案掛牌出讓方式供地。
北京市：印發(fā)《關(guān)于存量國有建設(shè)用地盤活利用的指導意見（試行）》，完善存量建設(shè)用地盤活利用政策，鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，支持彈性年期供地。
5. 資金保障與投融資機制
5.1 政府資金投入
江蘇省：出臺“城新貸”財政貼息政策，對城市更新重點領(lǐng)域和建筑市政基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域設(shè)備更新中長期貸款給予財政貼息。
重慶市、煙臺市：發(fā)行政府專項債支持城市更新。挖掘項目長效收益，做好“肥瘦搭配”，加強各類資金整合投入。
5.2 多渠道融資
河南省：出臺《關(guān)于金融支持城市更新行動的意見》，明確城市更新8大類金融支持領(lǐng)域，搭建政企銀溝通平臺，整合多種金融工具支持城市更新。
江西省：支持開發(fā)性政策性金融機構(gòu)提前介入，協(xié)助開展項目實施方案編制，提升融資保障能力。
南通市：建立城市更新資金超市，由市住建等7部門主辦，實體化運營，提供政銀企信息溝通、政策解讀和資金申報、項目摸排論證、優(yōu)化資金審批流程、項目資金落實等5項服務。
西安市：由西安財金公司發(fā)起并認繳出資、市財政給予資金補充，設(shè)立100億元城市更新引導母基金，采用母子基金模式，吸引國有企業(yè)、建設(shè)開發(fā)運營企業(yè)、投資機構(gòu)等參與子基金投資運作。
5.3 行政事業(yè)收費減免
濰坊市：減免城市更新項目行政事業(yè)收費。對納入城市更新重點項目庫的項目，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等各類行政事業(yè)收費，對電力、通信、市政公用事業(yè)等企業(yè)適當降低經(jīng)營性收費。
6. 公眾參與
6.1 央企、國企參與
天津市：建立城市更新與低效閑置國有資產(chǎn)盤活聯(lián)動機制，由市住建委、國資委建立國資系統(tǒng)城市更新項目聯(lián)席會議機制，激發(fā)國有企業(yè)沉淀資產(chǎn)，推動城市完善功能、提升品質(zhì)。
北京市：支持中央企業(yè)開展城市更新全鏈條資源統(tǒng)籌。引導中央企業(yè)發(fā)揮集團產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)勢，增強在公益性、戰(zhàn)略性更新領(lǐng)域的支撐保障作用。
鄂爾多斯市：鼓勵國有企業(yè)統(tǒng)籌實施街區(qū)更新。以國有企業(yè)為主導，對老舊街區(qū)通過市場化運營方式實施更新。
6.2 市場化運作
重慶市：通過運營企業(yè)專業(yè)化運營提升城市公共空間活力，經(jīng)營主體對城市更新項目進行投資、建設(shè)、管理、招商、運營和維護一體化運作，政府提供相關(guān)政策支持。
合肥市：探索國有企業(yè)一體化運營推進老舊廠區(qū)改造。鼓勵國有企業(yè)以市場化方式改造老舊廠區(qū)，打通老舊廠房改造的建設(shè)審批堵點，形成功能混合、業(yè)態(tài)融合的更新路徑。
深圳市：私營企業(yè)躉租運營推進城中村改造。私營企業(yè)與村集體簽訂長期合同收儲房源并全面改造，持續(xù)提供專業(yè)化社區(qū)服務，通過房屋租金及增值服務反哺村民房屋租金和運營成本。
6.3 公眾參與路徑優(yōu)化
重慶市：以三師（規(guī)劃師、建筑師、工程師）、意向企業(yè)、潛在合作項目為基礎(chǔ)，搭建集項目、企業(yè)、三師、金融產(chǎn)品、招商運營信息于一體的城市更新資源信息平臺，解決社會企業(yè)參與城市更新項目“最后一公里”問題。
黃石市：優(yōu)化城市更新議事協(xié)商機制，建立點單式改造、設(shè)計師進小區(qū)、居民監(jiān)督隊等聯(lián)動模式。
威海市：實行“一街區(qū)一街長”的公益陪伴街區(qū)更新模式，持續(xù)跟進街區(qū)更新項目的設(shè)計、施工、業(yè)態(tài)引入和運營管理全過程并提出意見。
揚州市：創(chuàng)新街區(qū)原住民“收儲租”更新模式。由街道將優(yōu)質(zhì)街區(qū)資產(chǎn)先行收儲并對危舊房屋進行恢復性修繕，帶動居民原地居住、經(jīng)營。
本文對住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的三批實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單進行了篩選和分類整理。這些經(jīng)驗做法覆蓋了城市更新的多個關(guān)鍵領(lǐng)域，為我國不同地區(qū)實施城市更新提供了寶貴的參考和借鑒。未來，應繼續(xù)深化這些經(jīng)驗做法的研究和應用，以推動我國城市更新工作向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的方向發(fā)展。
